• 棚改生變!將極大影響這些城市的房價走勢!
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2018-12-12  /  瀏覽:3343 次  /  

這幾年,很多人都忽視或者弱化了棚改所帶來的巨大影響!


但你一定要知道!棚戶區改造是2015年以來中國經濟增長和房地產市場高速發展的重要推動力量之一。


特別是2016年和2017年,棚改貨幣化安置是推動160個三四線城市房價大幅上漲的最重要因素。


所以,棚改政策的變化,將極大的影響和改變經濟的結構,更重要的是,將影響和改變以160個三四線城市為主要樣本的廣大中小城市的房價運行軌跡!


1


2019年的棚改政策再次面臨巨大變數!


10月25日,住建部副部長倪虹在北京主持召開部分省市座談會上,研究 2019 年棚改政策。最后會議明確,政府購買棚改服務模式取消,2019年棚改以發行專項債券為主。


12月5日,根據21世紀經濟報道獲悉,在2019年的棚改計劃中,政府購買棚改服務模式將被取消。對于新開工的棚改項目,將不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程,而是要求以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資。


棚改政策之所以發生這么大的改變,其實主要是兩點:


第一:不能繼續增加地方政府的隱性債務規模,防范金融風險。


第二:棚改項目本身從賬本上來講,不賺錢,民生福利的事兒,基本都是要往里面砸錢的。


所以,棚改政策發生變化后,會直接產生一些反應。根據中信證券的分析,一方面,如果政府叫停由政府來購買棚改服務模式的話,那么首先面臨的問題就是短期內棚改整體資金將不足。


這個問題很現實,沒有錢,怎么拆?怎么賠?怎么建?進度可能要短暫放緩停頓下。


另一方面,中信證券的看法是:2019年房地產周期繼續向下的概率較大,對于棚改主力三四線城市而言,新的庫存壓力已經逐漸形成,地方政府繼續推動棚改的動力不足。


這一塊兒我要仔細講講,眾所周知,2017年房地產317新政之后,首先受到沖擊的就是環京的樓市,特別是樓市風向標比如燕郊這些地方,政策執行的非常嚴,房價暴跌達到三四成甚至個別樓盤跌幅更多。


而今年十一之后,全國樓市行情風云突變,在“堅決遏制房價上漲”的精神下,以及年底大量開發商面臨回款壓力與債務到期等因素。就連很多價格堅挺的二、三線城市,房價也出現不少明的暗的回調。


特價房、員工內購房、首付分期、買房送車位等一些2013、14年降價促銷的手段套路現在開始不斷充斥在房產圈的廣告推送上。


所以,如果棚改的政策再這么一停滯,那么對三四線房價的影響,可謂是一個不小的利空。



 2


推動房價上漲的貨幣去哪了?


我們都知道,一個商品的價格如果要北上,增量貨幣的能量必須有。沒錢還漲個毛線。過去三四線房價大幅飆漲,就跟棚改貨幣化安置有密切關系。


由于棚改是對棚戶區進行集中改造,大量的棚改項目集中在三四線城市。


在過去幾年,棚改的模式主要有三種類型:


第一種是直接向目標對象提供住房的實物安置,就是拆房給房;


第二種是提供現金補償的貨幣化安置;


第三種是前兩者的結合。


在2014年以前,大部分的棚改都是實物安置,但2014年之后,棚改貨幣化安置就成為了一種主流。


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而這種變化的形成,是財政政策和貨幣政策的雙向合力!


2014年4月25日,央行創設了一種為開發性金融(主要就是國開行)支持棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源的新型貨幣政策工具,正是這個創新貨幣工具,成為了三四線城市棚改貨幣化資金的重要來源,也是現在大家都很熟悉、大名鼎鼎的抵押補充貸款(PSL)。


2014年,中國的房地產庫存很高,特別是廣大的三四線城市,房子很難賣的動,開放商拿地的意愿也降至冰點。而地方政府在土地收入減少的情況下,地方債務的規模卻持續上升。如果解開這個僵局,只有先把房子的庫存先清掉。


當央行提供PSL的時候,地方政府的預算外財政也就加入了PSL這一項。


于是,地方政府的棚改貨幣化安置由于是政府直接以貨幣的形式補償給被拆遷棚戶區的居民,在2015-2017年這三年,成為地方去庫存的重要手段,去化效果也很明顯。


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全國商品房待售面積(全國房屋庫存)


特別是一些經濟發達的三四線城市,去化周期甚至降至階段周期的低點。


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數據來源:克而瑞


就這樣,在央行政策(抵押補充貸款PSL)的配合下,在財政政策(預算外財政國開行獲取PSL)的配合下,棚改貨幣化安置在完成房地產去庫存的同時,也快速推高了以160個三四線城市為主的房地產價格。


 3


棚改與PSL的前世今生


棚改是一件改善民生好事。


而棚改貨幣化安置作我們可以簡單理解成中國版的量化寬松。PSL增加了央行的基礎貨幣,從而增加了整個社會的廣義貨幣供應。


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雖然不管是住建部還是國開行,官方都沒有公布棚改貨幣化安置的具體數額,但是至少有90%的PSL資金都是被用于棚改的。


如果我們簡單按照6倍的貨幣乘數計算的話,棚改的PSL帶來的廣義貨幣供應大約規模在20萬億!


這二十萬億的貨幣規模在過去三年來所發揮出來的能量,讓人不敢小覷。


在過去整個2017年商品房16.7億平米的銷售面積中,棚改貨幣化安置貢獻了其中的20.9%,這是一個很可怕的數據。


從2015年末一二線城市房地產行情開始逐漸啟動,到2016年930一二線城市政策調控再到三四線城市快速接棒成為房地產市場的主要驅動力。


棚改功不可沒,或者說棚改貨幣化安置功不可沒。


哪怕2017年,一線城市商品房銷售面積同比下滑近30%,二線城市基本持平這種行情下,三四線城市依舊同比增長13.6%。


但我們要知道,不管是央行還是地方財政,不可能永遠的為某一個特定領域提供基礎貨幣,也不可能讓預算外財政永遠的增長膨脹下去。


PSL最終要走向縮減直到終點,政府購買棚改服務模式將被取消,政府以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主要融資模式也是意料之中的事情。


而未來,既然棚改政策已開始調整,我們又面臨國內需求放緩、金融去杠桿,地方政府整理債務和中美貿易對峙等眾多因素的交織。


三四線城市過去房價上漲的邏輯將發生巨大的改變,同時新政策也將極大的影響以這160個三四線城市為主要樣本的房價走勢。


三四線棚改政策趨嚴,繁華落幕,這個場景,我們在過去已經演繹很多次了。而現在,已經成真。


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